一、中國養老產業三分天下和兩大流派之爭
　　目前，養老地產行業也是三分天下：房企系、險企系、央企系三分天下。
　　房企系：萬科、保利、綠地、復地、富力、招商、金地、首創等30多家房企，已陸續下水嘗試“養老+地產”的模式，推出養老地產發展計劃。更有統計數據顯示，目前有超過25%的品牌房企進入，或已宣布進入養老地產行業。
　　險企系：新華保險、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多家壽險公司開始布局養老地產。
　　央企系：中石化高調宣布投資80億元投資成都郫縣養老地產。
　　嗅覺靈敏的產業資本也涌了進來，如和諧基金、紅杉資本、云鋒基金等，這些基金背后站著的是馬云、史玉柱、劉永好、郭廣昌等江湖大佬。

　　中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力以及良好的投資回報率正成為國際資本市場看好國內市場的重要原因。已成為了國際投資機構的關注焦點。

　　睿聯嘉業投資管理機構總經理呂強（13511064777）指出：中國養老產業分兩個流派：“物質養老”流派和“精神養老”流派。
  1）物質養老流派：主要是以建設養老院弄養老床位為代表的各種養老院，
  2）精神養老流派：主要是以家居養老為基礎的娛樂興趣為導向的享老體系—享老體驗園。
  國家已經認識到，目前，精神養老成為國家支持主流。政府督導的街道和社區開始成為這一文化建設潮流的主力軍。

　　二 、 “物質養老”模式滿盤皆輸，套國家錢，還虧錢

　　2008年到2014年，養老地產市場從喧囂塵上，到塵埃落定，讓很多政府看穿了很多投機的企業根本不是在養老，而是在騙地。在住宅、商業等地產嚴厲調控的同時，國家對帶有公益性質的養老地產往往具有一定的政策支持，一些開發商趁機鉆政策的漏洞，借發展養老地產為名，實則圈地賺錢。，很多項目只是裝一個養老概念進去，成為了開發商的拿地策略。比如北京一棟以養老名義建造的公寓，并沒有針對老年人銷售，而被開發商以高價售給白領階層。還有一些保險業投資的養老地產項目，打著養老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤，這些都是開發商“掛羊頭賣狗肉”的行為。
　　也有個別冠以養老地產名義的項目，銷售對象和居住對象卻不僅是老年人，還有一些投資客，背離了養老地產的初衷，變成了單純的經濟行為。在短期內政策刺激之下，大量房地產開發商對養老地產躍躍欲試，以養老地產為名進行圈地，養老地產變成開發商的拿地工具。這會導致短期內養老床位呈現出快速增長的態勢，但是，實際上這些養老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產開發范疇之內，而不是養老地產運營及服務。

　　綠城董事長宋衛平稱，難盈利，先來算一筆賬，以綠城•藍庭為例，共有86套養老公寓和30套護理院，而總投入為1.08億元，大約每套成本為93萬元，護理院收費最高，但一套房全年收費也僅數萬元，如果僅靠收服務費維持，根本不可能實現盈利。

　　三、6年發展，老年產業差成一地雞毛，而兒童產業卻如日中天
　　睿聯嘉業投資管理機構總經理呂強（13511064777）指稱：目前的養老模式太簡單太粗糙太平面化。中國現在還沒有養老地產，還停留在養老圈地的概念階段，距離專門老年行業的形成還有很長的距離。而同一時期，即2008—2014年發展起來的兒童商業地產，卻基本形成了規模化，盈利化，甚至成為所有購物中心里的必須采用的標準配置。兩者敗與勝的最大區別，在于
　　1、兒童商業領域掛羊頭賣狗肉的少，因為沒有賺大錢和賺快錢的心理，是踏踏實實賺辛苦錢

　　2、對目標客戶群研究的比較充分，針對不同年齡推出了不同適合青少年兒童的產業項目，比如1-3歲兒童淘氣堡；3-6歲兒童拓展+早教；6-12歲兒童體驗館；10—15歲科教體驗中心。每個歲數段都有大批的規劃、設計、運營、培訓、設備商不斷地提供長期服務。

　　3、行業人才有較大的發展，服務專業人士比較多。至少專科學校，大學還有幼師專業呢，針對兒童心理、服裝、吃、穿、用、服務、教育的培訓機構成千上萬。

　　而中國養老地產從誕生開始就是先天不足，投機取巧，未建配套，人才儲備約零。
　　1、心態浮躁，投機心理嚴重。因為國家沒有專門用于養老地產開發的土地，而是利用公益劃撥、旅游用地變更等形式取得土地，旅游用地在我國本身就是一個缺乏規范的市場，而旅游項目一旦打出養老的旗號，更是增添諸多難以規范的地方，掛羊頭賣狗肉的行為能讓企業短期圈地賺大錢和快錢。

　　2、目前我國的養老地產項目整體上缺乏對目標客群年齡層的細分，以退休老人來劃分三個階段：55—70歲是自理老人階段；70—80歲是半自理老人階段；80歲以上是不能自理老人階段。不同的階段，都有非常大的商機，和兒童一樣，都能配套出大量的活性服務生態鏈。房地產企業由于沒有真正的商業產業化的經驗，造成不能深根著肥沃的土地。據睿聯嘉業投資管理公司通過財務師精算，其商業盈利能力超過兒童商業的盈利的3倍以上，年銷售額應該萬億之上。

　　3、現在阻礙中國養老地產發展的最大原因是主要是缺乏專業的管理團隊，包括生活照料、醫療服務、長期看護。這些是需要專業的管理團隊來做，現在目前中國沒有專業的公司和專業團體來做。實際上現在缺的是一個養老服務包，包括專業的養老服務公司、保險公司、信托公司、醫療服務等整個形體上，打包成一個養老服務包。

　　養老體系不在“概念”，文化運營服務才是關鍵，最接地氣的養老地產模式是“社區享老”。按照北京市“9064”養老服務格局，計劃到2020年，90%老人居家養老，6%社區養老，4%在養老機構養老。
　　讓老人真正做到“居家養老和享老”，在社區里配備托老所、設置老人午飯餐桌、提供文化娛樂、社區志愿者養老服務，老人還生活在原來的社區，是熟悉的環境，有認識的老朋友，晚上還可以跟子女生活在一起，既不孤單，也有尊嚴。針對具有一定健康體能的人群，精神養老成為國家支持主流的享老體系內涵項目。她的與眾不同在大的老年產業中強調健康老人的快樂生活，政府以文化教育形式，引導老年人的機能體能保持和康復。提供政策支持保障適合這些老年人的設備設施。社區享老館與兒童活動配套，構成歡樂的老少配社會。