以大型室內樂園為主題的大型綜合商業地產項目，即把室內綜合游樂園作本項目的主題，圍繞游樂園進行市場策劃和運營，對提升項目品牌、聚集人氣、增加客流有著重要的意義和作用。伴隨我國人民群眾生活水平的不斷提高，此類主題性商業地產項目潛力巨大,有利于從日趨同質化的商業地產競爭中脫穎而出。
　　目前，諸多國內地產商已開始試水打造以大型室內樂園為主題的商業地產項目。一類路徑是原有商業項目進行改造，如哈爾濱老牌商業地標樂松廣場，已于14年啟動將廣場三層改造成大型室內主題樂園松松小鎮，樂園由美國thinkwell公司進行整體設計，所有建筑和游樂項目都具有國際性的卡通色彩；同時邀請恒潤科技等公司設計打造大型軌道射擊互動體驗項目，華麗轉型以大型室內樂園為主題的商業地產項目。另一類是以室內主題樂園為營銷和運營重點的新建項目，如榮盛發展將建有華北最大的室內主題公園榮盛未來城，鄂武商A將計劃投資84.25億元打造擁有冰雪世界、海底世界、科技館和室內主題公園的“武商夢時代廣場”項目。
　　可行性分析：
　　商業可行性
　　以游樂園為主的商業項目能夠帶動地產開發。如2008年一季度，北京歡樂谷周邊的四方橋區域二手房成交量同比上漲了16%；石景山游樂園周邊的八角區域同比也上漲了12%左右；均高于全市10%的平均漲幅，平均高于普通區域交易量的3%。娛樂帶動地產抗跌的發展模式為開發商今后的發展帶來了一定的啟發。
　　還有上海嘉年華。統一公司成為當年嘉年華活動的惟一茶飲料提供商。飲料巨頭可口可樂搶在百事可樂之前, 壟斷了碳酸飲料市場, 企業前期的花費達80萬元。另有調查顯示, 上海永達汽車銷售集團以450萬元贏得活動冠名權。嘉年華主辦方還在現場提供40個小吃攤位, 每個攤位9平方米, 租金大約2.5萬元。
　　綜上，以室內樂園為核心的商業項目必將帶動餐飲、廣告等配套服務和產業，項目商業可行。
　　地區可行性
　　不同城市區域范圍內的大型商業地產項目要突出主題和經營特色。根據城市經濟發展水平，因勢利導、因地制宜地發展大型商業地產項目。以室內綜合游樂園為主題商業地產開發，需要明確當地的自然條件，是否適宜做大型的室內游樂設施，如果在氣候炎熱的地區，做大型室內設施必然需要考慮合理的空調、消防等設施，會大大增加投資額度，如果本項目的運作不成功，勢必會造成過多損失。
　　游樂設施的選擇和確定也必須和當地現有游樂設施綜合比較，當地是否已有室內游樂設施，這些設施的經營情況如何，是否有配套的商業開發。游樂園的功能和環境與地區條件息息相關，現代消費主題即休閑與健康，好的地區環境加上合理的室內空間營造，能夠直接提升以室內綜合游樂園為主題商業地產開發項目的價值。例如，丹麥哥本哈根的“迪沃利”樂園，有著162 年經營史的。當今世界最古老的游樂園為什么能經久不衰，就很值得我們國內同行深思。“迪沃利”看中的是園內配套的餐飲、娛樂、演出項目，更注重的是園區環境的美化。在丹麥這個總共才550 萬人口的國度，每年去“迪沃利”樂園的國內外游客竟然高達370 萬人次，難怪她老而不衰，青春長駐。

　　綜上，項目在綜合比較建設地區的其他商業配套情況和已有游樂設施的基礎上，如果項目較其他優越，或形成優勢互補，且該地區自然環境條件良好，投資的游樂設施得當，則本項目地區層面可行。
　　人文可行性
　　項目開發地區的消費人群生活習慣和消費類型對項目的成功與否很重要。
　　大型商業地產項目的興建要符合一定經濟發展水平和消費條件。有資料表明，美國是在人均GDP 達到1萬美元以上、家庭汽車化和住宅郊區化基本形成、社會進入休閑時代、人們對購物消費出現了結構性升級之后，大型商業地產項目才真正開始得到良性和可持續發展的。我國現階段人均GDP 還不到1000 美元，2003年的人均消費品支出只有300美元，還不到美國的1/40。就是最為發達的上海、北京、廣州人均GDP 也就3000 美元左右，私家車的比例更是無法與美國相提并論。但我國部分城市如北京、上海、廣州的人均GDP3000多美元，基本接近菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市的水平，而在菲律賓、泰國、馬來西亞的大型商業地產項目不僅取得了很好的經營業績，而且保持了良好的發展勢頭。此外，像北京、上海、廣州等城市對外開放水平高，受到國外生活和消費方式的影響較大，在一定程度上具備了發展大型商業地產項目的社會環境和消費條件，所以大型商業地產項目可以在這些城市先行發展。
　　以室內綜合游樂園為主題商業地產為主的項目定位應考慮人性化設計及優良的環境配套設施。需明確項目的主題性，從家庭角度考慮，有421家庭，221家庭，全家前往游樂園就會有老人、父母帶小孩去游樂園的類型，還有一家三口出行的家庭及青年人結伴出游、小孩集體活動等。針對不同的家庭類型和人群特點，就應該考慮適合老人、青年人和兒童不同的活動設施和活動場所，既要保障安全性，又要提供娛樂性。如老人帶小孩參與的活動就應該充分設計老人的休息場地，一方面能照看小孩，一方面也能放松休息。同時還應該融入教育意義，設置教育功能的培訓型設施。
　　針對不同消費人群還應考慮相應的配套服務設施。如餐飲，既要有適合老年人的中餐，也要有適合年輕人的西餐及快餐形式，同時還應設有小孩喜愛的小吃等。如此能把在游樂園活動的時間拉長。停留時間越長，需要其他設施引導消費的可能性就越大，以此又可派生出其他商業需求，從而擴大商業經營。

　　綜上，項目啟動伊始就應該從人文性層面投入關注和研究，如果項目地居民經濟收入和消費水平達到預期，項目按照當地人群的人文習慣進行設計，并充分做到人性化關懷，則項目人文層面可行。
　　綜上所述，在我國目前房地產市場壓力過大，政策控制嚴格的情況下，適合開發商業地產項目，且以室內綜合游樂園為主題的大型綜合商業地產項目，主題性明確，在我國游樂園行業缺少大型室內游樂園的現狀下，有較好的開發前景，但必須從以下3個層面策劃運作：
　　商業層面
　　依照商業地產項目的運作程序：項目選址-產品定位-運作策劃-資金平衡-經營管理，逐步進行。
　　（1）項目選址：商業地產對地段和區位的敏感性遠遠超過其他類型的房地產。進行商業地產區位選址時先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費能力、人口素質、消費特點、商圈大小等因素。
　　（2）產品定位：項目定位決定商業開發模式及運作成本，資金周期與日后的盈虧狀態。
　　覆蓋的地區和人群。商業地產產品定位側重于商業業態的選擇和商業地產的功能定位。為此，必須在充分分析目標市場特征和目標客戶偏好基礎上，來確定差異化產品。絕不能忽視客戶群的分布和其購買力。
　　（3）運作策劃：運作策劃指在定位之后，對項目的具體運作思路包括招商前尋找和確定主力店客戶、商店規劃、商品規劃和商戶組合等。招商先于設計與建設，是商業地產成功運作的關鍵。主力店的確定某種意義上對項目的成敗具有重要的作用。能在前期確定主力店不僅可以降低項目風險，關鍵還可以根據主力店的經營要求進行項目設計，使商業建筑滿足零售商的需求，商業地產也能最大限度的聚集人氣。另外，規劃設計中必須充分顧及項目的空間尺度，如項目廣場既不能小，也不能過大。而商品組合設計中除了考慮一般的購物消費外，還應充分考慮展示、表演、休閑、娛樂、餐飲等體驗式消費。
　　（4）資金平衡：通常商業地產的投資回收期在8至10年，所以，商業地產運作中，必須處理好開發融資和租售資金回流問題。合理的投資預算及經營策劃獲得合理的資金回報。1000萬元投資的為小型游樂園，1000萬至5000萬為中型游樂園,5000萬至1億為大型游樂園, 投資1億元以上為超大型游樂園。實際上在建設過程中要遠遠大于這個數字。游樂業投資大能產生轟動效應, 投資大回報大, 但風險也很大。因此, 要掌握一個度。以游樂項目為例, 投資100萬左右的項目2年以內收回為宜，100萬至500萬的項目2年至4年收回為宜,最多不要超過5年，1000萬以上的項目5年至8年收回為宜。
　　（5）經營管理：商業經營管理，可是說是商業地產的命脈；商業地產中商業是靈魂，地產僅是載體。商業地產與住宅營銷的最大不同在于，住宅僅是開發商與購買消費者之間發生關系，而商業地產不僅涉及物業購買者，更關系到商業經營者。所以，商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。商業經營好的地產才能得到最大增值。

　　地區層面
　　商業地產策劃中，位置決定一切。開發商一開始便須通盤籌劃考慮。選址時就要對周邊環境、商圈情況、市政設施、購買力、目標市場群體等進行深入細致的調查研究。在此基礎上對項目的市場定位、功能結構的最佳組合、業態匹配, 及其合理的布局等方面進行細化分析建筑設計和形態規劃也應結合功能業態綜合考慮。
　　當地的商業形態和業態構成也對項目的定位至關重要，所在區域城市的結構對商業地產的開發有重要的意義，在傳統商業區不論是同業態的聚集經營，還是不同業態的錯位互補都可能存在市場商機。除對區域內各種因素進行研究外，具體項目所處的區位也是非常重要的一個研究要素。區位條件研究是指研究擬規劃商業周圍的環境和其本身的因素對商業經營的影響。在城市中該區域的位置若在行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發揮出來，由于人流集中自然能形成商業的經營氛圍。所以項目地點周邊的公共設施狀況、交通體系狀況、道路狀況、通行量等都應全盤考慮。

　　人文層面
　　項目地區的人口結構，職業構成、家庭構成、收入水平、消費水平等會直接影響項目的定位進展，所以需要深入了解當地的GDP發展狀況及產業結構情況，全社會消費品零售總額，全市商業增加值等。
　　業內人士介紹，在美國，建設主題公園實行的是商業利益優先的原則。比如說，一座主題公園在設計之初先要經過一番完整的商業測算，游客最佳的參與方式、逗留時間、旅游動機、旅行方式、消費額度等，然后再確定“有市場”的主題。創新是游樂園的生命力所在。一方面, 游樂園屬于人造產物, 這就造成游樂園易被模仿的缺陷。一所成功的游樂園建成之后肯定有不少的主題性。主題是游樂園的靈魂, 只有明確的、具有特色的主題才能對游客造就集中而又強有力的吸引力。游樂園的主題來自于自身的定位, 包括對客源市場、項目特色、建筑風格以及整體形象的定位。要不斷給消費者營造新鮮感，如：迪斯尼樂園多年來一直沿用“三三制”，即每年都要淘汰1/3 的硬件設備，新建1/3的新概念項目，不斷給游客新鮮感。
　　游樂園的核心吸引物是它的參與性和體驗性的游藝項目, 游客正是從這些體驗活動中獲取休閑娛樂的滿足感。游樂園也少不了游覽參觀這一內容, 游藝設備不可能像工廠里的機器一樣簡單的一字排開, 而應該是錯落有致地掩映在優美的自然環境和獨特的文化氛圍之中, 以此而形成的整體游樂環境可以帶給游客美的享受、增添游玩時的愉悅感。項目從商業策劃的初始就應該把建筑規劃與設計、室內設計、景觀設計、業態設計等多方面工作同時進行，全面的專業配合才能營造出人性化的，環境優美的商業氛圍，也更能增加項目的可持續發展性。
　　研究建議：大型的室內游樂園商業地產應該主要依托大中型的中心城市或旅游城市,基于商業地產的特殊性，以室內綜合游樂園為主題的大型商業地產，可結合旅游地產開發同時進行。在有旅游開發價值的地區，借助旅游資源的吸引力，聯動開發1~3小時經濟圈，4~6小時經濟圈及24小時經濟圈。1~3小時經濟圈主要引導周邊地區消費人群，這部分人群是較穩定的客源保障；4~6小時經濟圈主要面向較遠范圍的消費人群，因為交通不便，雖然前往本項目的消費次數相對減少，但該部分群體在該游樂園商業中心的消費時間相對較長，每次消費額會增加；而發揮旅游地的優勢，營造24小時經濟圈，主要吸引遠方的客流停留消費，結合每年的長假及周末短假，提升項目的旅游地吸引力，引導該群體停留住宿1晚，就可形成24小時消費需求。如此，可把以室內綜合游樂園為主題的大型商業地產與優勢地區旅游地產聯動開發，加大項目的可行性。

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