娛樂，是全人類的天性，這不錯。但為什么大批同樣以娛樂為主題的樂園卻好景不長，或市場有限，而唯有迪斯尼成功且長盛不衰呢？個中三昧的道理，決不是僅用“娛樂”二字所能涵蓋解釋的。

　　1955年建于美國洛杉磯的迪斯尼樂園(Disney Land)是世界上最早的主題游樂園，而在美國佛羅里達州奧蘭多1971年開張的迪斯尼世界(Disney World)則是全球最大的主題游樂園，也是全球主題樂園最多和娛樂項目最多的主題公園。

　　經過30多年的逐步開發，迄今為止，迪斯尼世界由四大主題公園和兩個水上樂園組成，四大主題公園是魔幻王國(Magic Kingdom)、動物王國(AnimalKingdom)、迪斯尼—米高梅電影城(Disney-MGM Studios)和未來世界(Epcot，注：Epcot為Experimental Prototype Community ofTomorrow“未來社區實驗樣本”由各英文單詞的首個字母組成而成)。此外，迪斯尼世界還有自己“五臟俱全”的城市中心(Downtown)，可謂是城中之城。就是這些核心主題，使奧蘭多這個只有200萬人口的城市，每年吸引了近2000萬人前來迪斯尼旅游。按最常見的兩天四園150美元的通票計算，光一年門票就達30億美元，再加上住宿、娛樂、餐飲、交通、購物等綜合消費，當地旅游收入超過百億美元。

　　迪斯尼世界能產生如此之大的吸引力，能獲得如此豐厚的效益，是與其從始建前的決策、構思、設計、建造，直到開業后的經營、管理和服務的全過程密切相關的，可以說，迪斯尼的建設和經營是一個持續發展、不斷創新的系統工程。透過迪斯尼世界車水馬龍、游客如云的熱鬧現象，我們可以梳理出其取得非凡成功的十大要素。

　　一、土地
　　迪斯尼世界占地面積達110平方公里，這是什么概念？有多大？它相當于北京三環線內面積的80%，上海市內環線內的市中心面積，也就是說，迪斯尼相當于中國一座特大城市的市區，這是十分驚人的，也是世界上其它主題樂園難以匹敵的。目前，迪斯尼世界已經營了26個年頭，但實際開發面積還不到一半，其中還保留著30平方公里的生態沼澤濕地。充裕的土地儲備為迪斯尼不斷發展提供了強有力的后勁。樂園可以不斷根據時代的進步和市場的需求，利用儲備土地開發新項目，做到與時俱進。沒有足夠土地后備，那么一旦要開發新項目，就成了無米之炊，主題公園就徒有創新之雄心而望地興嘆，“無地自容”，無法持續發展了。

　　二、選址
　　迪斯尼世界所在的奧蘭多市，北緯28度，大約與中國福州市位置相當。那里全年無冬，氣溫不冷不熱，四季都適合旅游。其他氣候條件也十分宜人，晴朗天氣居多，但又不干燥，風和日麗，旅游起來既方便，也心曠神怡。所以迪斯尼世界一年365日天天爆滿，逢到大節日更是排起長龍，見首不見尾。同樣，全球第一座迪斯尼樂園選在四季如春的洛杉磯，也是優先考慮了當地良好的氣候條件。

　　三、定位
　　無論是市場定位還是產品定位，迪斯尼可以說是最寬泛的，也是全方位的。全世界所有年齡段的人都來迪斯尼游樂，可謂是全球皆愛，老少咸宜。按照市場營銷的一般原理，任何企業及其產品都有相應的細分市場，而迪斯尼卻反其道而行之，打造了一個沒有市場細分的最廣闊的大眾娛樂產品。

　　四、消費能力
　　迪斯尼是一個大型娛樂公園，其旅游消費肯定超出一般娛樂。光門票一項就高于其他樂園，4個游樂園游玩2天的通票價是150美元。迪斯尼早就說要落戶上海，在談判中固然有多項需要達成共識的問題。但其中重要的一項就是對消費能力的評估，美國方面的調查結果就認為偏低，這中間雖存在他們對中國人消費習慣和消費熱情認識的偏誤，但現場的調查數據卻也顯示上海消費水平(合外地來滬消費在內)與發達國家有一定差距。這也是迄今為止迪斯尼都建設在日本東京、法國巴黎、中國香港這些國際大都市的原因。

　　五、房產聯動
　　迪斯尼樂園經營的遠不止只是娛樂，其中房產就是其重要的資產和盈利項目。在迪斯尼世界自己的市中心(Downtown Disney Area)有著連片的酒店、度假村、水療中心、高爾夫俱樂部、商場等房產組合，這些資產不僅帶來經營利潤，而更重要的是產生資本增值。迪斯尼不僅經營為娛樂配套的房產，同時也直接投資房產，有供分時度假的、有度假別墅、有供市民居住的等等，隨著迪斯尼世界的發展，周邊地價不斷上漲，房產升值，從而產生豐厚的房地產利潤，這是最大的商機。實際上任何旅游景區(點)的經營，門票經濟總是有限的，難有大的發展。要做大，必須與房地產聯動，這可以說是無一例外的鐵律。利用旅游炒熱地皮，利用地皮開發房產，這是旅游產業鏈上的互動遞進的環節。如中國最大的民營旅游集團——宋城集團在杭州樂園與周邊房產的聯動開發上做得就很出色。

　　六、融資
　　迪斯尼是上市公司，由于經營業績好，頗得股民信任，因而股票價格一路攀高。現在迪斯尼的股價已是當年原值的幾十倍，這個增值也遠非門票收入可以相比的。2004年中，迪斯尼的股價曾一度攀升至每股23.20美元，漲幅達到4.5%，這一漲幅也位居所有藍籌股漲幅前列，并且在標準普爾500指數成分股中位居漲幅首位。瑞銀證券將迪斯尼的股票評級由“中立”提升至“買進”。正是由于迪斯尼股票的升值帶來了資本增值，從而游刃有余地調出資金來支付閑置土地的稅金。所以說，在迪斯尼表面娛樂經營成功的背后，更有成功資本運作的巧妙奧秘。資本運作的成功，迪斯尼經營全盤皆活，節節高升，一路飄紅。

　　七、高新科技的堅實后盾
　　迪斯尼的創始人沃爾特迪斯尼(Walt Disney)是一位具有豐富想象創意的動畫師，他將以往制作動畫電影所運用的色彩、魔幻、刺激、驚栗、娛樂與游樂園的特性相融合，使游樂形態以一種戲劇性和舞臺化的方式表現出來，用主題情節暗示和貫穿各個游樂項目，使游客本身成了游樂項目中的角色。這是對傳統游樂方法的劃時代的創新。然而這種創新更多的幕后“英雄”則是現代高新科技。迪斯尼在開張后的幾十年里，項目不斷更新和增加，依靠的就是高新科技。可說，迪斯尼的發展是與美國科學技術的進程是同步的。迪斯尼與時俱進的游樂項目也是美國科技應用娛樂市場的一部精彩的歷史畫卷。喜新厭舊是人們對娛樂產品的一大需求特征，迪斯尼對所有項目采取連續滾動更新，這樣到迪斯尼就產生常游常新的感覺。其中EPCOT未來世界的主題樂園更是融激光、電子、數字、航天等各種最先進的科技來創造情景氣氛和娛樂效果，其場面之宏大，場景之逼真，令人嘆為觀止。而米高梅樂園中的四維電影，除三維立體視覺外，連香味、噴水霧、座椅波動都仿真模擬，在穿越文化時空隧道時，兩邊展示各個時期的人物造型，人像的動態做得栩栩如生，連拉小提琴人像的手指，按動琴弦都竟與播放音樂的節奏完全一致，以假亂真到如此地步，我驚呆了！

　　八、活動節目綜合多樣
　　迪斯尼世界活動節目極其豐富多彩，如魔幻王國就有46個大型的活動項目。這些項目構成一個適合不同游客群體的多樣性組合，比較確切地講，迪斯尼的優勢并不在于單個節目，而在于整體的組合。節目有驚險刺激的，也有舒緩悠然的；有觀賞的，也有參與的；有戶外的，有室內的；有步行的，也有乘坐車、船和特種運載工具的；有小孩娛樂的，也有大人增長見識的……凡其種種，游客各得其所，興趣愛好都能得到滿足。活動的多樣綜合是迪斯尼與其它專題樂園競爭的一大明顯優勢，但這一點其它樂園也不易仿效。雖說土地、資金和科技手段確是三大制約因素，但力所能及地進行多樣化項目設計，這仍不失為我國主題樂園開發中的設計重點。

　　九、動態與參與
　　動態和參與是娛樂項目設計最重要的兩個要素。觀賞娛樂看人家動，參與項目是自己動，乘坐小船在魔幻般的童話世界里游弋，自己駕車在彎道上飛馳，老式火車，莊園馬車，宇宙飛船，大河游輪，百姿千態。游客就在動態中休閑觀賞，同時也是一種刺激和樂趣。迪斯尼世界擁有世界上最新電動游樂設備，這里有一個充滿了西部風格和冒險性的大雪山飛車供游客體驗探險刺激的游樂活動。游客們坐上一列豪華的游覽火車，穿越原始西部的荒原，沖過一個神秘的洞穴，沿途經過一個19世紀的淘金小鎮，進入一個金礦隧道，地震及山崩接踵而至，游客驚魂未定，間歇中泉水向高空噴出水氣，場面十分壯觀。在參與項目上有自娛自唱，也有與演員共演同樂，氣氛十分熱烈，值得一提的是，在我國一些非常枯燥的科普知識，都做成可動手的趣味項目讓青少年們自己動手。壓強與壓力的區別，空氣浮力、離心力與向心力、杠桿原理等等都變成了玩具。這種寓教育于娛樂的做法是非常值得學習的。也正由于動態和參與，使游客在迪斯尼得到了無窮的快樂，時間不知不覺在游客的目不暇接、手忙腳亂和驚險刺激中飛逝。所以，來迪斯尼旅游，至少兩天，如果父母帶著孩子，一般就要玩上3～4天了。這也是全球游客逗留時間最長的主題樂園了。

　　十、服務
　　迪斯尼的服務堪稱世界之最，說穿了，并沒什么奧秘，就是高度人性化、創造快樂，提供便利。從人工服務的軟件到物質設施的硬件都完美體現了人性的關懷，又與娛樂主題融合為一體。
迪斯尼掃地有三種掃把：一種是用來耙樹葉的，防止樹葉飛高；一種是用來刮紙屑的，目的是為了把紙屑刮干凈；一種是用來掃灰塵的，要求掃地時不能讓灰塵飄起來。在這里，每一個簡單的動作都有嚴格的標準要求。在迪斯尼，除了掃地，每個清潔工還要學會照相。所有的清潔工必須學習世界上最先進相機的使用方法，因為迪斯尼的游人隨時都有可能請清潔工幫忙照相。

　　除此以外，迪斯尼的員工碰到小朋友問話，統統都要蹲下來，微笑著和他們說話。蹲下后員工的眼睛要和小孩的眼睛保持在同一高度，不能讓小孩子抬著頭和員工說話，因為他們是迪斯尼未來的顧客，需要特別的重視。迪斯尼的員工要成為迪斯尼的活地圖，站在迪斯尼的任何一個角落都能辨別出方向。而在迪斯尼內經常有小孩走失的情況，迪斯尼的員工會根據信息資料，如小孩身上衣服的印花來判斷出小孩的國籍，從而幫助尋找其父母。為什么迪斯尼回頭客會超過70%，一個重要的原因是，從設施到服務高度體現以客人為本。稱贊迪斯尼的服務員工無所不能、無微不至，并不過譽。

　　迪斯尼現象是現代旅游娛樂業的一個成功標志，但對中國來說，并不是邯鄲學步去模仿，如土地和高新科技這些條件我們不具備，有些項目則有資金限制或不合中國游客的口味，因此，應采取學習、借鑒、提升、改造、創新和引進的綜合途徑和方法，來打造具有民族特色、市場前景看好的中國主題樂園。